楼市调控-楼市调控加码

楼市调控即将迎来松绑了吗?经过2016年至2018年,楼市走过了一波大幅上涨,房价早已高企,远远超过了一般民众的承受力,六个钱包都难以凑齐首付的程度,想买房的,买不起。高房价已经失去了理智,疯狂上涨,如果不进行调控,那将对未来经济发展带来不可预测的风险。房价连年上涨的后果,一方面带来了全民参与炒房,房产占了居民家庭资产配的绝大部分,据专家说,占比高达80%,一旦房价回落,或者是经济下滑,失去了稳定收入,这样的家庭将面临倾家荡产的风险。另一方面在高房贷压力下,每月除了月供,民众不敢消费,也没有多余的其他消费能力,实体经济因消费不足陷入低迷。在这样的背景下,2018年国家出台了密集楼市调控政策,才刹住了房地产这匹不羁的烈马。因为地域不同,全国各城市楼市的实际情况不同,为避免调控一刀切,调控以地方城市负主责,因城施策。2018年底,菏泽市首先取消了限购政策,接着广州取消商住房限售,跟着珠海、杭州等城市也放松了调控政策。因城施策,楼市调控政策放松,并不是放开,始终要把房住不炒挺在前面,上面的城市并没有因为调控放松而出现房价大涨。楼市调控政策也不是打压房价,目的是稳房价。房地产是经济发展支柱产业的地位还没有改变,对经济仍旧起着拉动作用。上游的钢筋、水,下游的家俱、家电、装修,都高度依赖房地产发展。房价暴跌也不利于经济保增长,所以也不能因楼市调控,使房价大跌,稳房价是目标。从全局上说,各地实施的因城施策,局部放松调控并不说明楼市全面松绑,出发点都是稳房价,保经济增长,防范风险的需要。2019年房住不炒的政策没有变,稳房价、稳地价、稳预期没有变。

对于2019年楼市来说,市场被给予了很多标签,例如不将房地产作为短期刺激经济的手段、房地产市场应该大起大落。

央行遏制资金源头,开发商利用自我资金完成规模增值,这才是正确的市场节奏,其次银保监会强势表态规范开发贷项目以及销售渠道,希望借此遏制杠杆率的增长。

其次,市场多维度迎来洗牌阶段,开发商能否挺过债务危机?

城市主体是否会托底房价?这就好像是试点效应。

从去年的数据来看,房价年涨幅超过10%的城市少之又少,所以炒房赚钱的道路是行不通的,同时接下来所有的政策都会倾向于刚需群体,甚至一些利国利民的政策,例如取消预售制、房产税落地。

在这样一个特殊的大环境下,那今年该不该买房呢?

而从去年的数据来看,有16个城市卖地收入超过1000亿,虽然看着不光彩,但效果却是立竿见影。

其次最近央行多次“发红包”,仅在一月份就释放1.

同时据央行最新数据显示,1年期LPR报,5年期以上LRP报,至于是否会继续下跌,得取决于内部和外部的环境。

从房价走向来看,有价值的房子必然属于城市群、都市圈,简而言之就是人口流入率的城市,如果以这个标准来衡量,那么三四线城市就显得毫无前景可言,特别是在当前返乡置业极度火热,甚至政府补贴买房的背景下,我只能说购房者需理智,是自住还是投资,心中得有一把秤。

总的来说,今年买房只看人口,所有的政策的最终结果都是为了留人,城市和地段至少占据一样优势。

大家好,我是勇谈。近日看到这样一则消息,7月第一周已经有包括杭州、东莞和宁波等城市开始加大房地产调控。这几个城市进行房地产调控的原因也很简单,房产投资风、不正常上涨风等又开始兴起,尤其是有些城市又开始出现土拍热和抢房热。那么这些城市的调控收紧会不会引发楼市调控整体转向?其实楼市调控的总基调“房住不炒”始终在减持,此次部分城市收紧调控也是谨遵“房住不炒”调控的主基调。借此机会简单谈谈我的观察。部分城市收紧房产调控的很大一部分原因就是房价出现不正常上涨,投资风又开始兴起根据国家统计局公布的5月份70个大中城市的房产数据来看,确实东部部分城市的房价上涨有些“突出”大家需要明白一个基本事实“我国第一季度GDP是负增长,第二季度GDP勉强能够维持正增长”,在这样的情况下包括杭州、东莞、宁波等城市的新房价格保持了5%以上的同比增速,尤其是宁波二手房价格同比增长!东部区域很多城市都出现了类似于这几个城市的情况,这也是为何这次加紧房产调控的城市都是集中在东部区域的原因。可以说虽然东部区域是我国复工复产最快的区域,但是也是房地产复苏最快的区域。东部部分城市收紧调控,其实还是对于过去出台的房产调控措施的找补,毕竟东部区域的房产投资风始终存在如果仔细观察新房价格同比上涨的话,其实5月份房价同比上涨超过杭州等东部城市的还有不少,比如:哈尔滨、沈阳、长春、武汉、南宁、西安等城市5月份新建商品房房价同比上涨都在7%以上。为何这些城市没有率先收紧调控?一个猜测,就是这些城市的房价均价尚不算高,起码比起东部城市来说是这样。从经济和产业发展程度来看,我国东部区域始终是各种投资风最为旺盛的区域,不论是这里的人均收入还是投资观念、理念等都要比中西部其他城市强的太多。甚至可以毫不夸张的说,我国房地产投资风最先兴起的区域其实就是东部区域。如果能够把这个区域的房产投资风给压制下去,那么全国“房住不炒”的调控目标就实现了一半。部分城市收紧调控要表达的意思也很明确,坚持“房住不炒”,坚决执行“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控从2016年底提出“房住不炒”后,炒房投资风得到了遏制但是远未结束已经有越来越多的朋友知道一个事实,在M2增速始终不降的情况下,大量货币流入市场肯定会抬高某些产品的价格。潘石屹曾讲过这样一句话“房地产从某些方面来说是有蓄水池的作用”,央行每年新增那么多货币肯定要有一个去处,在食物价格不能大涨的情况下,衣食住行这几个方面只有楼市拥有这么大体量来容纳这么多的新增货币。当然这样的判断不能说错,其实除去楼市外,股市也是一个很好的蓄水池选择,只不过国内股市的体量不够大,对于资本的吸引力不够强而已。所以,在某些方面来说炒房投资风始终解决不了的很大一部分原因跟国内的量化宽松政策有关系。用中国银行副行长郭树清的一句话来说“如今我们面临的很多问题其实都是2008年过于量化宽松的后遗症”。执行“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控是保证房地产市场基本稳定的前提,说句实话国内的房地产市场再也经不起任何一轮暴涨了从我国第一次开始进行房地产调控开始到现在为止,我们秉持的总基调就是“基本稳定”,不过在经历过几次房价大涨后我们发现想要维持房地产市场基本稳定越来越难。图上所示是近10年来我国房企负债及负债率走势图,大家都清楚的感觉到2016-2018年是我国多数三四线城市房价大涨的年份,这两年房企的平均负债率也按照年增长一个百分点的速度在增加。虽然有人说国家对于房地产企业的负债率容忍极限是85%!但说句实话,任何一轮微刺激都能够轻易达到这个底线。更何况,对于国内其他行业来说,负债率超过70%基本就意味着破产倒闭,房地产行业哪怕再特殊也不能如此吧。随着房地产企业的总资产越来越高,负债率也越来越高,维持房地产市场基本稳定的压力也越来越大。部分地方收紧调控,不会引发楼市调控整体转向,只会使得原本就比较严格的房地产调控更加严格从2016年底提出“房住不炒”后,国内房地产调控的总基调已经定下了,而且在2020年疫情发生后也没有丝毫的改变坚持房住不炒,引导房产回归到住的本质是我们努力的目标。此次部分地方收紧调控其实是继疫情发生后部分城市试图放松调控被禁止后的又一次“警示”房地产调控是一个长期行为,部分地方收紧调控肯定会掀起新一轮的收紧调控风就像开头讲的一样,仅仅从5月份的房价上涨数据来看,其实包括:哈尔滨、沈阳、长春、武汉、南宁、西安等城市都应该收紧调控,毕竟疫情期间房价出现超过5%以上的增长是极其不正常的。那么部分城市收紧调控会不会引发其他城市的跟风?恐怕是大概率,尤其是在复工复产后。为何这次收紧调控仅仅针对的是东部几个城市?因为这些城市的复工复产比较顺利,基本上已经恢复到了正常的水准。不过对于其他几个城市来说目前尚未完全恢复到正常情况,当经济活动恢复正常后,地方受到高层压力收紧房产调控也就是必然了。

综上,部分地方收紧调控,不会引发楼市调控整体转向,反而会随着各地经济生活恢复正常后,掀起新的一轮房产调控风。毕竟今年的高层态度已经明确了,哪怕经济负增长也不会再走房产刺激的老路子。

从现在来看,接下来还会有不少城市收紧房地产调控,这是市场表现后的结果。因为最近全国不少城市房价上涨反常,或者说超出了预期,让我们开始紧张起来。最近一段时间以来,包括宁波、南京、成都、杭州、东莞、深圳、重庆等城市的房地产市场复苏明显。对此,东莞对商品住房销售价格、销售监管等做出了明确指导。杭州也出台约束性政策,还明确了以高层次人才家庭优先购房方式购买的新建商品住房,自房屋网签之日起,5年内不得上市交易。宁波也对房地产调控进行收紧。甚至,深圳还出台了史上最严厉调控,被称为史无前例的“深八条”,从调整商品住房限购年限、加强热点楼盘销售管理、加大二手住房交易信息公开力度、严厉打击房地产市场违法违规行为等八方面进一步加强对深圳房地产市场的调控。深圳发布最严调控,或许也正代表了今年的政策风向。发展是肯定的,但绝不以房价过快上涨为代价。果不其然,7月24日,国家召开了房地产专题会议,这是非常罕见的的专题座谈会,北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、沈阳、成都、宁波、长沙等10个城市参加。从这些城市名单中,不难解读出,这些城市很有代表性,释放的信号很明显。一线城市都来了,剩余的都是二线城市甚至是新一线城市。未来的调控很可能就将围绕这些城市逐步展开,深圳已经出台了最严厉调控。所以,未来城市的主体责任将明显被提上日程。所以,无论是不是特殊时期,房子是用来住的不是用来炒的这个定位都不容许改变,稳定房价的决心也不会动摇。哪里城市过热调控就指向哪里。那是不是意味着调控将是长效机制呢?这个要看你对调控这个概念如何认识。一般大家都觉得调控不好,调控就是收紧,调控就是行政调控。实际上不是,调控也是双向的。调控也包括行政调控,更包括市场调控或者金融调控、财税调控等。我认为行政性调控在未来还会继续收紧,但行政调控毕竟是权宜之计,并不能作为长效机制的一部分。调控可能随时都会有,但你要知道,调控不只是打压,也包括刺激。坚持房住不炒是调控,一城一策的灵活刺激也是调控。要非说长效机制,我认为未来很长一段时间,房住不炒不会变,但是需要因城施策去与时俱进、精准调控。未来的长效机制一定是财税手段以及租购并举。这都是长效机制的一部分。

本文标签:放松,城施,消费,收紧,负债率
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